Прошу прощения, что много текста, но чтиво очень интересное!
В последние несколько лет все шире распространяется бытовое рейдерство. Под
этим термином подразумевают присвоение права собственности прежде всего на
квартиры и земельные участки. Почему закон на стороне бытовых рейдеров?
Если раньше рейдерство ассоциировалось исключительно с отъемом предприятий,
корпоративных прав, помещений или земли под фабрикой, то последние
несколько лет все шире распространяется так называемое бытовое рейдерство.
Под этим термином подразумевают присвоение права собственности прежде всего
на квартиры и земельные участки. Хотя и другими активами агрессоры не
брезгуют. Методы, к которым прибегают рейдеры для захвата чужого имущества,
разнообразны, объединяет их лишь одно: в результате рейдерской операции
законный хозяин лишается собственности.
Контракты собрали несколько историй, иллюстрирующих приемы и методы работы
бытовых рейдеров. Все истории реальные, имена и места действия
вымышленные...
Квартирный вопрос
Блок 1 Квартира недавно приобретена
История 1: Договор, которого нет
Один из основных способов, применяемый бытовыми рейдерами, оспаривание
договора купли-продажи квартиры. Для этого используются любые, самые
неожиданные и бредовые основания.
Молодой человек, назовем его Алексей, купил квартиру в престижном районе
Киева. Все документы на квартиру были в полном порядке, никаких проблем с
опекунским советом или совладельцами жилья не было. Сделка состоялась,
стороны в присутствии нотариуса подписали и заверили договор купли-продажи,
Алексей получил правоустанавливающие документы и ключи, бывший хозяин,
назовем его Виктор, деньги. Новый владелец отправился обживать свою
собственность, а предыдущий выехал за границу, не оставив никакой
информации о новом месте пребывания.
Через несколько недель к Алексею вдруг заявился некий господин,
утверждавший, что данная квартира принадлежит ему, и в доказательство
предъявивший судебное решение, где сообщалось, что именем Украины договор
между Алексеем и Виктором расторгнут, а бывший собственник квартиры обязан
продать квартиру нежданному визитеру. Основанием для подобного судебного
решения послужил заключенный между Виктором и визитером устный договор о
продаже квартиры. Иначе говоря, Виктор вроде бы обещал продать свою
собственность именно этому человеку, но слово не сдержал. Соответственно,
обманутый покупатель обратился в суд, требуя расторгнуть якобы незаконный
договор. Суд удовлетворил требования истца, и Алексей формально перестал
быть владельцем недвижимости.
Парадокс в том, что суд, признав недействительным договор купли-продажи и
обязав Виктора продать квартиру рейдеру, забыл указать, что бывший владелец
(Виктор) обязан вернуть Алексею деньги. Зато указал, что квартиру Алексей
обязан освободить в течение двух недель с момента вступления в силу решения
суда. То есть в тот самый день, когда нежданный посетитель навестил ничего
не подозревающего молодого человека. Разумеется, Алексей отказался
освободить помещение и обратился в суд, требуя отменить незаконное решение.
Однако сроки апелляционного обжалования истекли, и пока Алексей искал
справедливость, новый собственник с помощью госисполнителей и милиции вошел
в квартиру и поменял замки. Более того, на основании судебного решения он
получил в БТИ новые правоустанавливающие документы.
Сейчас Алексей пытается отстоять свое право на недвижимость в апелляционном
суде, одновременно обратившись в прокуратуру и МВД с просьбой возбудить
уголовное дело по факту мошенничества и принятия судьей заведомо
незаконного решения. В то же время он пытается найти Виктора, что, впрочем,
пока не удается.
Комментарий специалиста
К сожалению, в наших судах устный договор нередко приравнивается к
письменному. Главным основанием для признания договора состоявшимся в таком
случае являются показания свидетелей. Шансов у Алексея немного, хотя
тактику он выбрал правильную. Постоянное давление на рейдеров через суд,
прокуратуру, МВД и СМИ приведет к дополнительным тратам захватчика и может
вынудить его предложить собственнику квартиры решить дело миром, например,
выплатив отступные.
История 2: А вас я попрошу остаться
Продавец, подписав договор купли-продажи, отказывается освобождать
проданную квартиру и передавать новому хозяину документы и ключи. В том
числе он может обращаться в суд, требуя расторгнуть договор.
Именно с такой проблемой столкнулась Виктория. Недвижимость она приобрела у
представительного пожилого мужчины, участника войны, орденоносца, члена
Союза ветеранов и т. п. Договор предусматривал освобождение квартиры в
течение двух недель. Там же было указано, что деньги за квартиру продавец
получил.
Однако через две недели, когда покупательница собралась заселиться в новое
жилье, ее ожидал сюрприз. Бывший собственник отказывался освободить
помещение. Виктория обратилась за помощью в милицию. Но правоохранители
ничего сделать не смогли ветеран предъявил множество документов,
подтверждающих право собственности на спорную квартиру, в том числе ордер
1985 года, свидетельство участника боевых действий, паспорт и справку-
характеристику из БТИ, где значился владельцем. Милиционеры не выдержали
подобного бумажного напора и отступили, предложив Виктории обратиться в суд
с иском о выселении бывшего собственника и добиваться освобождения квартиры
с помощью госисполнителей.
Виктория так и поступила. Однако в суде продавец стал утверждать, что
договор он подписал, будучи в невменяемом состоянии, чем и воспользовались
действующие в сговоре нотариус и покупатель. Свое обвинение он подтверждал
медицинскими справками из частной клиники, где указывалось, что в его
анализах были найдены следы наркотических веществ. Более того, продавец
подал встречный иск, требуя расторгнуть договор. В качестве представителей
ветерана, который сам в суде практически не появлялся, действовали
подтянутые молодые люди, якобы родственники, предъявившие надлежащим
образом оформленную доверенность.
Ситуация осложнилась еще и тем, что представители продавца утверждали, что
денег бывший собственник так и не получил. Хотя в договоре и было указано,
что расчет был произведен до подписания данного договора, никаких других
подтверждений трансакций не было.
Это дело в суде рассматривается уже более трех лет, однажды суд принял
сторону продавца, однако апелляция вернула дело на повторное слушание.
Другой судья вынес вердикт в пользу Виктории, но апелляция вновь вернула
дело в первую инстанцию.
Комментарий специалиста
Тупиковая ситуация. До принятия решения судом покупатель ничего не сможет
сделать. Более того, не очевиден факт, что суд признает правоту Виктории.
Основной совет оформлять расчет с продавцом через банк. В таком случае
доказать, что продавец не получал деньги, не получится банковские документы
являются веским аргументом.
Блок 2 Квартира находится в собственности длительный срок
Случай 1: Время платить долги
Один из наиболее популярных способов захвата недвижимости, используемый
бытовыми рейдерами, фальсификация долга и оперативная продажа квартиры
заинтересованным лицам в счет его погашения.
Антон, владелец квартиры на Печерске, уехал на стажировку в одну из стран
Западной Европы примерно на полгода. Вернувшись в Украину, обнаружил в
своей квартире незнакомых людей, предъявивших документы, из которых
следовало, что теперь они являются собственниками недвижимости.
Расследование, предпринятое Антоном и его друзьями, выявило следующее.
Через пару недель после отъезда Антона соседи снизу обратились в суд с
иском о возмещении убытков. Они недавно купили квартиру и якобы сделали
дорогой ремонт. Поводом для иска стало затопление Антоном их квартиры, в
подтверждение был предоставлен акт, согласно которому потоп нанес ущерб
почти на 60 тыс. грн. Суд дважды направлял Антону повестки, но тот,
разумеется, никак не мог явиться на слушание дела. Поэтому судья,
основываясь на представленных документах и показаниях свидетелей, обязал
Антона выплатить компенсацию пострадавшим. Разумеется, погасить долг
квартировладелец не мог, поскольку даже не подозревал о нем. После чего
истец повторно обратился в суд, требуя продать квартиру и из вырученных
средств компенсировать убытки. Суд вынес соответствующее решение, а некий
оценщик определил стоимость квартиры в престижном районе Киева в 80 тыс.
грн.
На оперативно проведенном аукционе квартиру купили за выставленную цену
третьи лица (не истец). Затем результаты торгов были обжалованы некой
барышней в суде, но суд первой инстанции подтвердил законность проведения
аукциона и правомочность его результатов. На основании этого решения были
получены новые правоустанавливающие документы, квартира вскрыта, а вещи
Антона описаны и вывезены на склад. При вхождении рейдеров в квартиру
присутствовали госисполнители и сотрудники МВД, так что буква закона была
соблюдена. Оставшиеся после выплаты долга соседям снизу 20 тыс. грн были
списаны как судебные издержки, расходы на проведение аукциона, привлечение
правоохранителей и сотрудников ГИС, а также как плата за хранение вещей
бывшего хозяина. В итоге Антон остался еще и должен компании-владельцу
склада.
Все попытки Антона вернуть свою собственность результата не принесли бывшие
соседи снизу, как появились неизвестно откуда, так и исчезли в неизвестном
направлении, продав квартиру. Члены комиссии, подписавшие акт о затоплении,
также оказались подставными лицами. Новые же владельцы весьма
недвусмысленно показали намерение отстаивать свое право честных покупателей
всеми возможными способами.
Комментарий специалиста
Типичный захват по беспределу: основные документы подделаны, фальсификаторы
исчезли в неизвестном направлении. Метод противодействия тот же, что и в
первом случае: постоянное давление на рейдера через МВД, прокуратуру и СМИ.
Если есть знакомые в правоохранительных органах, можно использовать метод
психологического воздействия: периодические визиты милиционеров по любым
поводам могут изрядно потрепать захватчикам нервы.
Случай 2: Вас здесь не стояло
Данный способ используется рейдерами при захвате неприватизированных
квартир, формально числящихся в резерве райгосадминистрации. Причем время,
которое проживают нынешние владельцы в квартире, значения не имеет.
Вера и Евгений, проживающие в квартире родителей Евгения, полученной 10 лет
назад в порядке очереди, с ужасом узнали, что их собираются выселять.
Причина определение суда о признании незаконным выдачи ордера. Якобы
преимущественное право на эту квартиру имели не родители, а третьи лица,
которые и были незаконно обделены.
О том, что дело рассматривалось в суде и по нему уже принято решение,
нынешние обитатели квартиры узнали от госисполнителей, пришедших выселять
жильцов. Ответчик райгосадминистрация, которую в суде представлял какой-то
сотрудник, якобы признала свою вину и аннулировала ордер. Более того,
оказывается, что это решение суда уже прошло стадию апелляционного
обжалования, и было признано законным.
Разумеется, нынешние владельцы квартиры начали борьбу за недвижимость. Во-
первых, обратились в суд с иском о признании незаконной выдачи ордера на
новых лиц. Во-вторых, обратились в МВД и прокуратуру с заявлением о
превышении служебных полномочий чиновником РГА. В-третьих, обратились в
апелляционный и Верховный Суд с просьбой провести повторное слушание дела.
Впрочем, все эти действия должного эффекта не произвели суд первой
инстанции отказал в принятии иска в производство, апелляционная и
кассационная инстанции обещали отреагировать в порядке очереди, а МВД и
прокуратура попросту не ответили. Тем временем новые владельцы успели
приватизировать квартиру и продать ее третьим лицам. И уже третьи лица
обратились в суд с иском о выселении нынешних жильцов. На это обращение суд
отреагировал с завидной оперативностью и обязал жильцов выехать, жэк снять
их с регистрации, а госисполнителей помочь новым собственникам освободить
помещение.
Комментарий специалиста
Главная ошибка была допущена еще до начала рейдерской операции квартира не
была своевременно приватизирована. Если бы собственники позаботились об
этим раньше, проблем удалось бы избежать. Сейчас можно давить на
чиновников, принявших незаконное решение. Нужно попробовать добиться отмены
судебного решения в апелляции. Главное же привлечь к этой истории как можно
больше внимания, писать в прокуратуру, мэрию, Верховную Раду, президенту.
Причем обо всех адресатах уведомлять и рейдеров, и судей, принимавших
решения, и чиновников РГА. Эффект предсказать сложно, однако моральное
воздействие никогда не бывает лишним.
Продолжение
здесь 
