С середины мая в Украине начинается ипотека под 3%

Уряд розпочне здійснювати програму "Доступне житло", що входить до соціальних ініціатив президента, з 15 травня - повідомив міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Анатолій Близнюк.

Проте програма жорстко обмежуватиме і покупців, які захочуть придбати житло під 3%, і будівельників.

Спочатку на сайті міністерства має бути розміщено інформацію про житлові будинки, які візьмуть участь у програмі. За словами урядовця, їх буде від 100 до 200.

Потім про те, який перелік документів треба буде подати для того, аби купити квартиру у цих будинках, повідомить Ощадбанк.

Як каже пан Близнюк, Ощадбанк - поки що єдиний банк, що погодився взяти участь у програмі "Доступне житло", яка передбачає надання кредитів на покупку житла під 3% річних на 10-15 років із компенсацією решти відсотків до ринкового рівня із державного бюджету.

"Людина буде укладати договір із банком, а банк - із забудовником. Тобто, схема виглядає наступним чином: людина-банк-забудовник, щоб жодних чиновників не було у цьому процесі. Всі решта - і Мінрегіонбуд, і облдержадміністрації, виступають виключно у ролі помічників, які поєднують людину із банком", - заявив Анатолій Близнюк в інтерв'ю агенції "Інтефакс".

Згідно із змінами до бюджету 2012 року, на програму виділено один мільярд гривень, хоча раніше передбачалося, що сума буде удвічі більшою.

За розрахунками уряду, одного мільярда гривень має вистачити, аби забезпечити квартирами до 30 тисяч родин.

Диявол криється в деталях

На початку березня 2012 року серед інших соціальних ініціатив, покликаних подолати соціальну несправедливість в українському суспільстві, президент Віктор Янукович назвав і можливість отримання населенням "дешевої іпотеки під 2-3%".

"Починаючи з травня місяця, почне роботу державна іпотека - програма кредитування під житлове будівництво. Вартість кредитів для людей буде становити не більше ніж 2-3%. Інше компенсує банкам держава", - заявив 7 березня Віктор Янукович.

Проте виглядає, що конкретне втілення цих намірів дещо відрізнятиметься від перших декларацій.

Згідно із постановою, яку уряд ухвалив 25 квітня, участь у програмі буде досить жорстко обмежена.

Потенційні позичальники мають перебувати на квартирному обліку. За даними уряду, нині у черзі на житло перебувають близько 1,5 мільйонів українців.

Середньомісячний дохід позичальника та членів його родини не має перевищувати п'ятикратного розміру середньої зарплати у конкретному регіоні. Якщо брати середню по Україні зарплату, то ця сума не має перевищувати 15 тисяч гривень. Водночас іпотека надаватиметься лише тоді, як щомісячні платежі не перевищуватимуть 40% сукупного доходу родини. Позичальник також має щороку подавати до податкової декларацію про доходи - свої та своєї родини.

Родина із двох осіб може претендувати на покупку житла площею не більше 40 квадратних метрів, а із трьох осіб - не більше 58 квадратних метрів. Максимально допустима вартість житла розраховуватиметься на базі цієї площі, помноженої на розрахункову вартість. Для Києва, згідно із урядовою постановою, вона складає 7 тисяч гривень, тоді як ринкова вартість квадратного метру у столиці рідко коли є меншою за тисячу доларів, тобто, за 8 тисяч гривень. В інших містах України ця розрахункова вартість становитиме 4 тисячі гривень.

При цьому перший внесок за житло може бути до 25% від вартості, а загальна вартість іпотеки не має перевищувати 16% річних.

Після ухваленні урядом відповідної постанови, прем'єр-міністр Микола Азаров на своїй сторінці у Facebook пояснив, які будівельні компанії братимуть участь у цій програмі:

"В основному будуть підібрані недобудовані будинки для реалізації цієї програми, в яких певна частина квартир не реалізована. Таким чином, у будівельників з'являться кошти, необхідні для завершення будівництва і здачі будинку в експлуатацію", - пояснив прем'єр.

Банки не ризикуватимуть

Оглядачі ж висловлюють сумніви і щодо можливості приєднання до програми "Доступне житло" недержавних банків, і щодо достатності виділених на цю програму бюджетних коштів, і щодо реальності параметрів кредитів.

Колишній керівник управління інвестиційно-банківських послуг Укрсоцбанку, а нині фінансовий аналітик Ерік Найман вважає, що у нинішньому вигляді програма має надто багато обмежень:

"Ясно, що комерційним банкам треба буде пройти окрему атестацію, аби отримати доступ до, фактично, бюджетних коштів. Але далеко не всі і виявлятимуть таке бажання. Крім того, є і важкий досвід співпраці із державою, зокрема, і за програмою молодіжного кредитування. Для банків буде дуже важливим розуміння, як вони зможуть перекласти ризики невиконання державою своїх зобов'язань на клієнтів.

Я вважаю, що схема виглядатиме приблизно так: банк нараховуватиме повну ставку кредиту, а клієнт або сам отримуватиме відшкодування із бюджету, або ця сума зараховуватиметься на окремий рахунок. У кожному разі ризик нестиме клієнт, а банк не буде ризикувати", - вважає Ерік Найман.

Водночас головний редактор журналу "Деньги.ua" Олександр Крамаренко вважає, що комерційні банки зможуть приєднатися до програми лише тоді, як отримають доступ до довгих і умовно дешевих гривневих ресурсів, чого наразі очікувати навряд чи варто, враховуючи жорстку монетарну політику Нацбанку і контроль над інфляцією.

Чи достатньо одного мільярда?

Сумніви у експерта викликає також і виділення одного мільярда гривень для житла на 30 тисяч родин:

"Давайте подивимося: середня квартира навіть у бюджетній новобудові, у Києві це щось між 300 і 400 тисяч гривень, тобто, ми говоримо про 3 тисячі квартир. Ну, нехай у регіонах квартири дешевші, хай буде 5 тисяч квартир. І це при тому, що це буде житло певних серій, економ-варіанти, невеликі квартири, десь на околиці міст для досить вузького кола отримувачів кредитів", - вважає Олександр Крамаренко.

Експерт також наводить розрахунки, здійснені фінансовою компанією "КредитМаркет", зігдно із якими кредит на однокімнатну квартиру у Києві нині може взяти і розраховуватися за ним людини чи родина із доходами не меншими за 20 тисяч гривень на місяць.

Сумніви щодо арифметики "дешевого житла" є і в Української національної іпотечної асоціації.

"Ми взяли кредит на 30 років, платіж за яким не має перевищувати 50% доходів родини, взяли середню відсоткову ставку, яка існує на сьогодні - це 17-25%, взяли середню вартість квадратного метру - це 5100 гривень, середню квартиру - це 42 квадратні метри, і врахували перший внесок на рівні 35%. Щоб розраховуватися за такий "середній кредит", дохід родини має бути не менше 7600 гривень. А у нас нині у родині із трьох осіб, де дві людини працюють, середній дохід по Україні є 5200 гривень. Тобто, наше населення не є платоспроможним. Для такої платоспроможності, як є у нашого населення, іпотека має коштувати не більше 10%", - наводить підрахунки національної іпотечної асоціації її виконавчий директор Павло Матіаш.

Натомість Ерік Найман вважає, що і один мільярд гривень - цілком пристойна сума, якщо враховувати, що вона має піти лише на відшкодування різниці між ринковою ставкою за іпотечними кредитами та пільговою ставкою за програмою "Доступне житло".

"Доступне житло" не для всіх

Водночас аналітик вважає, що програма не стане масовою:

"Реально там так багато обмежень, так важко буде потрапити у це Прокрустове ложе, що говорити про якусь масовість цієї програми я би не став", - каже Ерік Найман.

Загалом, як каже Олександр Крамаренко, аби бути успішною і ефективною, подібна програма мала б бути масштабнішою і прозорішою:

"Мені здається, що це буде певний канал для кредитування певних верств покупців, наприклад, дежслужбовців, комунальників, тобто це житло не буде доступне широкому колу людей, які хочуть отримати своє перше житло".

Кредитні історії

Родина пані Оксани нещодавно отримала трикімнатну квартиру на київській Троєщині. При цьому її чоловік, який брав участь у ліквідації наслідків аварії на ЧАЕС, простояв у черзі на житло близько 20 років. Родина сплатила 70% вартості житла, а ще 30% взяла на себе держава.

Пані Оксана каже, що участь у фінансуванні міської адміністрації стало "якщо не ґарантією, то чимось схожим на це" від того, що проект не був черговою "бульбашкою" на кшталт "Еліта-Центр". Крім того, участь місцевої влади дещо здешевшило і вартість квадратного метру, - якщо у Києві в середньому він коштує не менше тисячі доларів, то родина пані Оксани сплатила трохи менше - на рівні 7,5 тисяч гривень за квадрат. З іншого боку, оформлення документів, яке коштувало ще близько 2 тисяч доларів, також мала взяти на себе родина, хоч проект здійснювався "під патронатом" держави.

"Спорудження цього будинку із кризою було заморожене. Потім його вирішили розморозити, і згадали про черговиків. Подзвонили нам і запропонували внести 70%. Ми спочатку переконалися в тому, що будинок існує, що будівництво відновлене, і що йдеться лише про внутрішні роботи. Нам також пощастило і з тим, що вдалося позичити гроші у знайомих та батьків, бо у банку ми б ніколи не взяли кредит", - каже пані Оксана, і вважає таке придбання житла більш-менш вдалим, особливо, якщо порівнювати із історією її колеги, яка кілька років тому взяла участь у програмі молодіжного кредитування житла, сплатила свої 50% внеску за будівництво, але і досі чекає на те, аби держава інвестувала у спорудження її житла свої 50%.