Перепланировка квартиры: улучшаем жилищные условия и ломаем стены, но не разрушаем дом

Одна моя знакомая как-то затеяла грандиозный ремонт в своей пятикомнатной квартире.

Первое, что она мечтала сделать, - оборудовать кухню в одной из жилых комнат, которая значительно больше по площади. Ей казалось, что ничего сложного в этом нет. Спальня как раз граничит с кухней смежной квартиры, поэтому вопрос коммуникаций, по ее мнению, решился бы без проблем.

Как человек законопослушный, она отправилась на прием к главному архитектору и изложила ему свою идею. В ответ получила категорический отказ. Тогда она решила совместить имеющуюся кухню с соседней комнатой, сделав модную студию. Однако убирать стену ей тоже не позволили.

В итоге перепланировка квартиры ограничилась прорубанием дверного проема между кухней и комнатой, причем старую дверь замуровать не разрешили. Предварительное обговаривание с архитектором вариантов «что можно, что нельзя» - это была первая, не самая сложная часть эпопеи по благоустройству жилья. Дальнейшие согласования и разрешения отняли у женщины массу времени. А вместе со строительными работами все это стоило не одну тысячу гривен.

Всему есть объяснение

По словам главного архитектора Краматорска Евгения Рябченко, сложности с оформлением разрешения на перепланировку квартир возникают не от желания гонять человека по кабинетам.

«Перепланировка, связанная с изменением конфигурации квартиры, затрагивает сразу несколько аспектов и может повлечь серьезные последствия, - говорит Евгений Рябченко. - Если в результате проводимых работ у соседей осыпалась штукатурка, треснула стена, упала полка и т. д., они могут потребовать с вас возмещения ущерба. Но это не самое страшное. Самостоятельно спланированная и проведенная перепланировка может нанести ущерб несущим конструкциям дома, а в таком случае не исключена и уголовная ответственность. Кроме того, снос стены или возведение новой перегородки меняет общую площадь квартиры, что должно быть зафиксировано в БТИ путем оформления нового техпаспорта».

В случае, описанном моей знакомой, отказ архитектора воплотить мечты в жизнь тоже имеют объяснение: государственные строительные нормы запрещают размещать кухню или санузел над или под жилым помещением, а стену не разрешили снести, так как в крупнопанельном доме все стены – несущие.

«Но это частный случай, - уверяет главный архитектор. – По закону любая перепланировка разрешена, если она в целом не нарушает несущей способности здания. Поэтому надо начинать с проекта, не отступать от него во время переделки, а потом уже получать все необходимые согласования».

В каждой переделке – свои тонкости

Имейте в виду, что какие-то улучшения в своем жилище можно производить без всяких согласований, а на некоторые виды работ есть абсолютный запрет (см. инфографику). Так, запрещены объединение лоджий и балконов с помещениями квартир путем разборки внешних стен и перенос отопительных приборов на лоджии и балконы.

Есть нюансы, зависящие от типа дома. Например, в крупнопанельных домах, где все стены – несущие, нельзя даже сделать арочный проем вместо дверного.

Что касается цены вопроса, Евгений Рябченко утверждает, что все разрешения его управление выдает бесплатно. А вот стоимость проекта перепланировки варьируется от сотен до тысяч гривен – в зависимости от сложности.

Также придется заплатить газо-, электро- или теплоснабжающей организации за проект и выполнение работ, если вы решили модернизировать что-то в их сетях.

Узаконить перепланировку задним числом

Как правило, чтобы не терять времени, владельцы квартир проводят перепланировку без получения разрешений. Конечно, можно затаиться и надеяться, что не поймают и не заставят все «возвращать в исходное положение». Но только до тех пор, пока не потребуется продать, обменять, подарить, заложить для получения кредита или получить в наследство такое жилище. Тут потребуется справка-характеристика от БТИ, а ее задним числом не получить.

Поэтому многие обращаются в частные предприятия, предлагающие «узаконить перепланировку». В этом случае владельцу квартиры придется раскошелиться на услуги фирмы, которая пройдет все этапы, как говорится, задним числом. Кроме того, в случае явных нарушений целостности домовых конструктивов, придется устранять имеющиеся нарушения.

шаг за шагом

Перепланировка без последствий

Евгений Рябченко предоставил пошаговую инструкцию для желающих ломать стены по правилам:

- Прежде всего надо получить добро в исполкоме, для чего написать заявление на имя городского головы с просьбой «разрешить перепланировку квартиры без изменения целевого назначения».

- Явиться в управление архитектуры и предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость.

- Заказать проект перепланировки в частном предприятии, имеющем лицензию на строительное проектирование.

- Получить заключение о возможности провести данные улучшения. Их может дать то же предприятие, которое подготовило проект, если у него есть лицензия на такое обследование.

- Управление архитектуры рассматривает правильность исполнения проекта и выносит вопрос на исполком.

- Исполком, чьи заседания проходят два раза в месяц, дает разрешение на перепланировку. Оно носит довольно формальный характер, так как решение по всем правилам подготовлено управлением архитектуры.

- Согласовать перепланировку с балансодержателем данного дома (в Управлении жилищно-коммунального хозяйства, ОСМД, правлении кооператива).

- Выполнить перепланировку согласно проекту, пригласить техника из БТИ. Он перемеряет площадь квартиры для изготовления нового техпаспорта.

буквой закона

Ответственность за самовольство

За самовольно проведенную перепланировку квартиры в законодательстве Украины предусмотрена административная и уголовная ответственность.

- Несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, проведение строительных или реставрационных работ без разрешения или утвержденного проекта влекут за собой штраф от одного до десяти необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 17 до 170 грн.).

- Самовольное изменение архитектурного вида домов или строений во время эксплуатации - штраф от 5 до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 85 до 170 грн.).

- Незаконная перепланировка, повлекшая угрозу жизни и здоровью или усложнившая пользование домом - штраф от 1,7 тыс. до 4,25 тыс. грн., или исправительные работы на срок до двух лет, или ограничение свободы на срок до трех лет.

- Если из-за нелегальной перестройки появились жертвы или же был нанесен материальный ущерб в особо крупных размерах (более 17 тыс. грн.), предусмотрено лишение свободы на срок от 5 до 12 лет.

Подпись вверху: Что разрешено, а что категорически запрещено при переплнировке

Подпись внизу к инфографике: Источник: ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт». Введены в действие с 01.01.2010 (взамен ВСН 61-89(р) Госкомархитектуры.