Как купить квартиру в залоге у банка или хозяина. Риски

Бывают ситуации продажи квартиры, под залог которой взят кредит и оформлен ипотечный договор. Как купить такую квартиру? Какие риски таит в себе покупка? На что нужно обратить внимание?

Мы задали эти вопросы представителю компании GetHom. Они занимаются юридической проверкой квартир перед покупкой и сопровождением сделок с недвижимостью. Поэтому точно могут подсказать, как правильно поступить при покупке квартиры в залоге. Полученные ответы публикуем в этой статье.

Что такое ипотека

Если собственник квартиры взял кредит в банке или у частного лица, то до момента полного погашения действует ипотечный договор и запрет на продажу такой квартиры.

Собственник имеет возможность продать ипотечную квартиру исключительно при согласии банка.

Если договор ипотеки не выполнен

Бывает, что кредит взят, но обязательства по нему не выполняются. В этом случае банк имеет право требовать погашения кредита за счёт продажи залоговой квартиры через аукцион.

Какие преимущества покупки залоговой квартиры

Основной бонус – это цена такой квартиры. Как правило, эту квартиру можно купить недорого. А именно:

• Если продаёт квартиру собственник, взявший кредит, то покупатель сможет сэкономить до 20% её стоимости.

• Если квартира продаётся через аукцион, то можно купить её дешевле на 50%.

Один из вариантов находить залоговые квартиры от хозяев - это воспользоваться профильными ресурсами. В каждом городе есть сайты с квартирами от хозяев, где квартиры продаются без посредников и комиссий. Там же часто встречаются и залоговые квартиры. Квартиру от хозяина в Одессе вы можете найти на GetHom

Квартиру продаёт собственник. Схема продажи

Первое, что нужно сделать – это получить согласие банка. Дальше всё очень просто. Покупатель передаёт собственнику аванс, при помощи которого гасится задолженность перед банком.

После полного погашения задолженности перед банком снимается запрет на отчуждение и квартира благополучно продаётся. Но существуют дополнительные риски при покупке.

Лучше, если сделку будет сопровождать юрист по недвижимости из-за сложности схемы продажи. На словах всё легко, но продавец с авансом может скрыться и квартиру не продать, и нужно предупредить такое развитие ситуации. Также существуют мошеннические схемы, когда арест снимают лишь на время.

Квартиру продаёт банк. Схема продажи

Если ипотечный договор не обслуживается, то банк имеет право в судебном порядке требовать возмещения своих расходов. По закону в этом случае квартира переходит в собственность банка и может быть продана через аукцион.

Такая схема продажи более сложная, таит в себе много рисков, но квартира может достаться покупателю гораздо дешевле, чем в первом случае.

Какие риски таит в себе продажа квартиры через аукцион

• В аукционных торгах могут принимать участие несколько покупателей и нет гарантии, что продаваемая квартира достанется именно вам.

• Как правило, бывший собственник не согласен с продажей своей квартиры и может препятствовать этому любыми способами – он может попытаться оспорить итоги аукциона по любым формальным причинам.

• После проведения аукциона предстоит длительный процесс оформления покупки. Вначале нужно получить копию протокола проведения аукциона. Потом зарегистрировать своё право собственности. На это потребуется время.

По каким причинам бывший собственник может оспорить итоги аукциона

• Заниженная цена при продаже.
• Нарушение процедуры проведения аукциона.
• Ущемление прав третьих лиц (дети, законные и гражданские супруги).

Как снизить риски при покупке залоговой квартиры

1. Узнать историю квартиры и выданного кредита.
2. Лично встретиться с собственником.
3. Поговорить с кредитором.
4. Проверить квартиру и собственника по базам и реестрам и проконсультироваться с юристом по недвижимости на предмет возможных судов после сделки.

Рекомендации

Привлекательная цена квартиры не должна усыпить бдительность. В большинстве случаев покупка залоговой квартиры таит в себе ряд скрытых рисков и непредвиденных проблем.

Для того, чтобы не оказаться у разбитого корыта, нужно провести тщательную проверку такого объекта перед покупкой и не рассчитывать на простое везение. Лучше, если этим вопросом займётся профильный юрист по недвижимости. Нотариус не снижает и не оценивает риски, а просто занимается переоформлением недвижимости.

Принимать окончательное решение – покупать или нет – можно только после полной проверки и оценки возможных вариантов развития событий.