Вторичный рынок недвижимости: прогноз на осень-2007

Деньги идут туда, где предполагается большая доходность.

Все просто: фондовый рынок падает, поэтому недвижимость хоть чуть-чуть, но дорожает: в августе цены предложения на "вторичке" подросли примерно на 0,5%". Это еще не рост, а, скорее, надежда на него. Поэтому в нынешней неразберихе риелторы вновь кормят инвесторов нежным йогуртом обещаний - к концу года предрекают подорожание на 15%. А что на самом деле?

Говорят, что после летнего застоя столичный рынок вторичной недвижимости постепенно оживает. Мол, количество предложений по продаже квартир увеличивается, и покупатели ведут себя несколько активней. Тем не менее, говорить о возвращении в прежнее русло нельзя, ведь реальное число сделок по-прежнему невелико - покупатели либо бойко торгуются, либо вовсе ограничиваются просмотрами. Продавцы же в свою очередь не желают идти на уступки: дожидаются возобновления роста цен и ажиотажного спроса. Но будут ли цены расти? И как стремительно? Ни продавцам, ни покупателям пока не ясно. Возможно, все станет понятно после выборов, на которые обе стороны возлагают большие надежды. Причем одни ожидают подорожания жилья, другие, напротив, лелеют надежду на то, что киевское жилье начнет дешеветь. Или, хотя бы, не будет дорожать.

Киев пока дремлет

Риелторы изо всех сил заклинают столичный рынок вторичной недвижимости проснуться. Как отмечает руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний "Планета Оболонь" Владимир Коломейко, в последнее время на рынке жилой недвижимости Киева наметилось оживление. В частности, в августе увеличилось количество звонков, просмотров объектов и даже сделок. Правда, насколько больше было куплено квартир, операторы рынка не признаются. Стоит отметить, что в июне-июле, количество сделок с вторичной недвижимостью сократилось почти в два с половиной раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Также господин Коломейко утверждает, что в большинстве сегментов вторичного рынка цены, фактически, перестали падать, а некоторые объекты начали даже незначительно дорожать. Консалтинговая компания "Канзас" и вовсе настаивает на том, что квартиры растут в цене во всех районах Киева: дескать, за две августовские недели "вторичка" подорожала примерно на 0,5%.

Однако как бы ни пытались риелторы убедить окружающих в активизации рынка, продать квартиру по желаемой цене очень сложно. "Уже третью неделю к нам ходят покупатели, но задаток никто оставлять не собирается", - сетует директор небольшой компании Игорь. По его словам, трехкомнатную квартиру в центре Киева со свежим евроремонтом и дизайнерской мебелью всего за 500 тысяч долларов почему-то никто не хочет покупать. "Да, были покупатели, которые сразу заявили, что купят, но на 100 тысяч долларов дешевле. Но это же грабеж!" - возмущается Игорь. Он планирует отозвать объявление о продаже в надежде на то, что после выборов рост цен возобновится.

Регионы

Похоже, квартиры больше не дешевеют и в регионах. А в Донецке за последние полтора месяца недвижимость и вовсе подорожала примерно на 7%. Сегодня за среднестатистический "квадрат" вторичного жилья в Донецке просят примерно 1100 долларов. При этом в центре города средняя стоимость 1 квадратный метр "вторички" переваливает за 1600 долларов, а на окраинах цены достигают 800 долларов.

Активизировался рынок недвижимости и во Львове. Однако львовские риелторы отмечают, что в среднем цены на квартиры на вторичном рынке почти не изменились. Произошло лишь незначительно повышение цен предложения на жилье в центре города. Сегодня за 1 квадратный метр однокомнатной квартиры во Львове просят от 1200 долларов на окраине до 2500 долларов в центральных районах.

Ожил и одесский рынок "вторички". По данным консалтинговой компании "Канзас", после снижения цен в июле (примерно на 1,5%), в августе цены предложения начали расти. За последний летний месяц аппетиты продавцов увеличились на 1,5%, и в настоящее время за 1 квадратный метр в Одессе просят в среднем 1500 долларов.

Не произошло глобальных изменений на вторичном рынке Харькова, хотя цены предложения тоже немного повысились. Сегодня квартиры в отдаленных от центра районах пытаются продавать по 900-1000 долларов за 1 квадратный метр, в центральных - по 1200-1800 долларов.

Чего ждать?

Большинство риелторов считают, что осенью рынок активизируется. Дескать, возрастет деловая активность, и возьмет свое так называемый отложенный спрос. То есть покупатели, которым нужно жилье и которые так и не решились приобрести его до выборов, скорее всего, будут совершать покупки уже после них. Риелторы ожидают роста не только активности, но и цен. Допускают возможность уменьшения стоимости только старого жилья. В Ассоциации специалистов по недвижимости прогнозируют, что "хрущевки" и старая панель могут подешеветь до конца года на 10%. Как утверждает Владимир Коломейко, существенное изменение цен на квартиры в ближайшее время вряд ли произойдет. "В большинстве сегментов рынка, скорее всего, колебания будут незначительными", - полагает он.

В целом, по прогнозам риелторов, до конца года квартиры подорожают на 15%. Дескать, продавцы, которым не "горит" продажа квартиры, готовы ждать, пока рост цен возобновится. Вопрос, дождутся ли? Как отметил один эксперт, все, кто имел и, которые можно было "заморозить" в недвижимости, уже приобрели по несколько квартир, и сейчас поток таких покупателей просто иссяк.

Против подорожания вторичных квартир сыграют еще два фактора. Во-первых, ожидаемый рост ставок по ипотечным кредитам. Во-вторых, возможное оживление застройщиков при реализации нового жилья - когда-то же им придется продавать его активнее, чтобы финансировать запуск очередных проектов.

Примерные цены на однокомнатные квартиры разных сегментов в разных районах, долларов за квадратный метр

Город Тип жилья Центр Рядом с центром Окраина

Днепропетровск "Хрущевка" 1300 1350 1100

Типовая панель 1200 1200 1150

Украинский кирпич 1500 1450 1300
Донецк "Хрущевка" 1600 1700 1500

Типовая панель 1650 1500 1450

Украинский кирпич -- 1500 --
Киев "Хрущевка" 4102 3174 2615

Типовая панель -- 2895 2397

Украинский кирпич 5050 3757 2190
Львов "Хрущевка" 1600 1500 1500

Типовая панель -- 1300 1500

Украинский кирпич -- 1550 1700
Одесса "Хрущевка" -- 1400 1500

Типовая панель -- 1600 1500

Украинский кирпич 2100 2000 2000
Харьков "Хрущевка" 1365 1300 1270

Типовая панель 1460 1425 1180

Украинский кирпич -- 1400 1300