Формат коммерческой недвижимости: муки выбора

Большая часть (80%) объектов коммерческой недвижимости в Украине не соответствуют заявленному классу и формату.

Маркетинговые просчеты и ошибочный выбор формата объекта могут привести к тому, что он не будет востребован на рынке. В результате сроки окупаемости увеличатся и заказчик не получит прибыль, на которую рассчитывал при разработке проекта. Что необходимо для успешного строительства? Как узнать, какой формат недвижимости востребован в данный момент? Об этом рассказал директор компании "Build & Live Development" Виктор Распутный.

По его словам, начинать подготовительный этап реализации проекта стоит с изучения земельного участка и анализа локального района. В частности, речь идет об анализе социально-демографической ситуации (социальная структура, платежеспособность населения). Это поможет определить целесообразность строительства объекта именно в этом районе.

Кроме того, необходимо изучить уже существующие объекты коммерческой недвижимости и выявить предполагаемых конкурентов. Полученная информация позволит определить, какой формат и класс объекта недвижимости будет востребован, а также какие существующие и заявленные объекты могут составить прямую конкуренцию новому проекту. В ходе изучения локального района также проводится анализ тенденций спроса и предложения и анализ рыночной конъюнктуры: динамика строительства недвижимости в районе, динамика цен на недвижимость, а также среднемесячная зарплата и структура расходов населения.

Вместе с тем, отмечает В.Распутный, на прединвестиционном этапе разработки участка стоит провести маркетинговое исследование рынка недвижимости города. Качественное маркетинговое исследование должно учитывать:

1. Исследование отдельного сегмента недвижимости в масштабах конкретного города (региона).
Дает возможность определить тенденции рынка, основных операторов, существующие объекты и предложения.
2. Анализ рыночной конъюнктуры.
Помогает понять общую ситуацию на рынке и сделать краткосрочные прогнозы, а также принять решения по аренде и ценообразованию.
3. Анализ ценообразования.
Изучаются арендные ставки существующих на рынке объектов и тенденции их изменения. В исследовании необходимо учитывать основные ценообразующие факторы: месторасположение помещения относительно человеческих и транспортных потоков, площадь помещения, наличие витринных окон, состояние помещения. Это помогает установить арендные ставки и стоимость "квадрата" в будущем объекте.
4. Анализ конкурентной среды.
Позволит определить основных конкурентов, покупателей и арендаторов, потенциальных участников рынка. Особое внимание следует уделить изучению субститутов, то есть товаров-заменителей. Например, субститутами строительных супермаркетов и гипермаркетов на рынке торговой недвижимости выступают здания пустующих складов предприятий. Анализ конкурентной среды помогает выделить преимущества, которыми должен обладать проект, чтобы быть востребованным на рынке.
5. Перспективные объекты.
На данном этапе маркетинговых исследований определяются объекты, которые заявлены к открытию. Это помогает оценить количество предложения на рынке в тот момент, когда проект будет завершен.
6. Тенденций спроса и предложения.
Определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не брать их в расчет нельзя.
7. Определение неудовлетворенной потребности.
В данном разделе оценивается потенциальный спрос и наиболее перспективные места расположения будущего объекта недвижимости.

Маркетинговые исследования помогают определить вариант наилучшего использования участка. "Конечно, нельзя заранее предугадать все факторы, которые могут повлиять на будущий проект, но основная задача любого исследования - максимально учесть всевозможные изменения и тенденции на рынке", - подчеркивает глава "Build & Live Development".

По оценкам экспертов, на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости наиболее привлекательны для инвесторов офисная и торговая недвижимость. Далее идут складские помещения и гостиницы. Дефицит ТЦ и офисов оценивается в 450-600 тыс. кв. м. В связи с этим ожидается дальнейшее повышение арендных ставок на офисные помещения в пределах 15-20% в год, на торговые - 20-30%. При этом, по словам аналитиков, насыщенность рынка ТЦ произойдет не раньше 2010 года.

Сегмент складской недвижимости находится вообще на начальном этапе своего развития, несмотря на то, что в последнее время было заявлено о выходе ряда новых проектов. Дефицит этого сегмента в пределах 300 тыс. кв. м будет способствовать приходу на украинский рынок крупных логистических компаний.