28 января 2020   15:59   878

Реформа ЖКХ: долой ЖЭКи – нанимайте управляющего

Реформа ЖКХ: долой ЖЭКи – нанимайте управляющего
Под давлением международных организаций меняется наше законодательство, в том числе и в ЖКХ.

В 2015 году был принят закон об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме, в 2017 – о жилищно-коммунальных услугах. Об изменениях в ЖКХ мало кто знает, поскольку законы не заработали в полную силу. Но владельцев квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах уже сделали ответственными за управление домами. И никому не сообщили о новой роли, возможностях и последствиях.

Сейчас на рассмотрении в Верховной Раде находится проект закона «О внесении изменений в некоторые законы Украины для урегулирования отдельных вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», который должен решить ряд возникших обстоятельств по формированию тарифов. А также вводит новое понятие «публичный договор», благодаря которому многие и дальше будут прибывать в незнании, что от услуг ЖЭКа можно отказаться.

Как создают конкуренцию в сфере ЖКХ?

Жилищную «шоковую терапию» прошли за последние два десятилетия многие страны. И похоже мы двигаемся в том же направлении. Поэтому есть возможность разобраться, что нас ожидает. Отказ от государственных и муниципальных дотаций на жилищно-коммунальные услуги, рост цен, счетчики на всё, что можно измерить и проверить, тотальная экономия всех ресурсов.

Во многих странах мира сформировался конкурентный рынок, где частные организации предоставляют свои услуги. Это не означает, что все приватизировали. Для естественных монополий – коммунальных коммуникаций, чтобы не тянуть каждой организации свои альтернативные трубы и провода, – муниципалитеты используют различные гибкие формы и методы управления объектами ЖКХ с использованием возможностей частной инициативы, частного капитала и рыночной конкуренции. Заключают договора об обслуживании, об управлении, об аренде и о концессии. На срок на 5, 10, 15 лет. Разные задачи делят между разными компаниями. Например, во Франции одна частная организация отвечает за эксплуатацию систем, вторая – за ремонт этих систем, третья – за строительство новой инфраструктуры ЖКХ. Объединения владельцев квартир подписывают договора отдельно с организациями, которые отвечают за поставку воды, газа, электроэнергии. Отдельно – со специализированной компанией, которая контролирует качество этих услуг. И отдельно – с предприятием, которое начисляет и контролирует оплату счетов. Вывоз мусора, ремонты, обслуживание счетчиков, управление домами, озеленение придомовой территории, безопасность и прочее – сфера малого бизнеса, частные локальные компании нанимаются под каждую отдельную задачу.

Почему ЖЭК заменяют управляющим?

Для наших ЖЭКов отсутствует наказание за бездеятельность или неэффективное использование ресурсов. Никто не стремится внедрять новые технологии, искать более рациональные способы деятельности, сокращать расходы. С приходом частных управляющих многоквартирными домами будет создана конкуренция, и в результате должно улучшиться качество услуг.

В большинстве европейских стран управление многоквартирным домом – это отдельный вид предпринимательства. Управляющим может быть отдельный человек, но чаще компания. Собственники жилья и нежилых помещений нанимают управляющего за свои деньги, подписывают с ним договор. Все решения по распоряжению финансами и заключению договоров остаются за собственниками, но управляющий готовит и обосновывает рекомендации.

Управляющим проще сотрудничать с юридическим лицом – объединением собственников (у нас это ОСМД). Это позволяет решать многие вопросы с руководителями ОСМД и не собирать каждый раз всех собственников квартир и нежилых помещений. Поэтому управляющие часто сами предлагают помощь в организации и регистрации объединений.

В Узбекистане в рамках реформы ЖКХ создали клубы, оказывающие информационно-методическую помощь обществам собственников жилья. В Венгрии управляющий должен получить государственную лицензию. Для этого необходимо пройти курсы «управляющий кондоминиума» и «управляющий недвижимостью».

В новом законодательстве Украины уже нет ЖЭКов. Но они продолжают работать, пока собственники квартир и нежилых помещений не выберут себе управляющего. Его может выбрать и местная власть, но для этого собственники квартир и нежилых помещений должны подать заявку, а местная власть провести конкурс для управляющих, условия которого пока не определены.

Киевские власти не спешат сообщать о возможности смены ЖЭКов на управляющих, ведь для этого надо передать задокументированные права на территорию под домом и придомовую территорию, нежилые помещения, оборудование и инвентарь. Отдавать землю не хотят, мотивируя это отсутствием утвержденной процедуры передачи земли от города в пользу ОСМД. Из-за этого, новые ОСМД в Киеве перестали создаваться. Киевская власть даже готова частично что-то ремонтировать в вашем доме, чтобы собственники дома не требовали свою землю.

Работа управляющего отличается от деятельности ЖЭКа. Управляющий заинтересован в сбережении ресурсов, поиске альтернативного финансирования, перспективном планировании. ЖЭКи решают только краткосрочные задачи. Например, их не интересует участие дома в международных программах по энергоэффективности. Они не будут искать рекламодателя для свободных фасадов здания или арендатора на свободную территорию, чтобы наполнить общий счет дома для будущих капитальных ремонтов. А управляющий очень заинтересован показать эффективность своей работы и продлить контракт, поэтому будет использовать все существующие возможности для жилого объекта.

В большинстве стран мира нет законодательных ограничений на деятельность управляющих. Их гражданскую и материальную ответственность страхуют. У нас пока не урегулировано рациональное распределение ответственности и рисков. Предусмотрена только возможность расторжения договора о сотрудничестве с управляющим через два месяца после сообщения об этом.

Как защищают права потребителей в сфере ЖКХ?

В Англии запрещено отключение воды для жильцов, но неплательщикам повышают тариф. В Германии есть возможность выбирать между централизованным снабжением услуг и установкой дополнительного оборудования для квартиры или дома. Для Киева тоже может быть выгоднее поквартирная установка бойлеров вместо оплаты централизованного снабжения горячей водой, как это происходит в Днепре, где централизованное горячее водоснабжение отсутствует как такое.

В Швеции средняя обеспеченность жильем составляет 46 кв.м. на человека. Но жилье у большинства людей – съемная, а не личная квартира. Если владелец жилья плохо справляется с предоставлением коммунальных услуг жильцам, у него есть долги за услуги ЖКХ, то по суду его могут заставить передать дом другому физическому или юридическому лицу на срок до трех лет.

За рубежом права собственников квартир и нежилых помещений при покупке различных услуг защищают законы. Содействуют развитию ЖКХ также банки. Они дают кредиты для внедрения современных технологий, обслуживают общие накопительные целевые счета для объединения собственников жилья. Эти объединения как юридическое лицо распоряжаются жилым фондом и имеют права по защите интересов жителей квартир.

Как взять управление своим домом в свои руки?

Не стоит ждать окончания реформы ЖКХ. Нужно брать судьбу дома в свои руки, создавать ОСМД, искать профессионального управляющего, договариваться с соседями. ОСМД придётся отстоять свое право на придомовою территорию и территорию под домом. Также нужно следить за всеми нововведениями и подзаконными актами, а их в ближайшее время будет много.

Пока ОСМД не создано, все решения принимаются на общих собраниях совладельцев квартир и нежилых помещений. Все собрания и решения должны быть оформлены в протокол. Для принятия решения необходимо собрать 75% голосов. Каждый квадратный метр жилья или нежилого помещения – это один голос. То есть у владельца квартиры в 64 кв.м. будет 64 голоса в общем голосовании.

На общем собрании необходимо выбрать управляющего и назначить уполномоченного, который будет подписывать договор с управляющим. К сожалению, пока нет, типового договора, поэтому надо обстоятельно подойти к его разработке. Важно обратить внимание на ответственность управляющего, способы сообщения и «время реакции» на заявки об авариях.
LB.ua
Добавить комментарий

Если вы хотите оставить комментарий, просьба авторизоваться или зарегистрироваться.

Последние новости.

Loading...