Почему в Краматорске не строят жилье?

На фоне соседей, Краматорск выглядит вполне успешным городом. Но о будущем у нас думают мало. Характерный показатель этого – полное отсутствие жилого строительства. Нет жилья – нет работников для многочисленных предприятий. Уже сейчас в городе наблюдается острая нехватка профессионалов во всех отраслях. И связано это, не в последнюю очередь, с жилищным вопросом.

В Краматорске в очереди на получение нового жилья или на улучшение существующих жилищных условий стоят порядка 1,5 тыс. человек. Исходя из международной практики, в Краматорске каждый год должно вводиться в эксплуатацию 300 квартир.

Широко анонсированное строительство нового жилого микрорайона в районе центральной библиотеки пока не сдвинулось с мертвой точки. Да и жилье в этом микрорайоне будет элитное, то есть не доступное среднему краматорчанину, не говоря уже о молодых семьях. Ни о каком другом новом жилищном строительстве в Краматорске речи пока не идет. Так есть ли у Краматорска перспектива или наш город постепенно превратится в город пенсионеров, из которого все кто мог, постепенно уедут в более перспективные города?

Сколько стоит дом построить

Как свидетельствуют эксперты столичного рынка недвижимости, летом нынешнего года количество сделок купли-продажи квартир в новостройках уменьшилось, по сравнению с аналогичным периодом 2006-го, на 80%. Кроме того, риэлторы констатируют полный паралич вторичного рынка, где объемы продаж приблизились к нулевой отметке. Статистики отмечают, что подобного кризиса строительный рынок не переживал за всю современную историю нашей страны. Большинство украинцев оказались в ситуации, когда о покупке нового жилья можно только мечтать.

На вторичном рынке жилья в Краматорске на сегодняшний день также сложились цены, повергающие в шок любого нормального человека, живущего только на зарплату. Так, стоимость одиночки, в зависимости от района города, колеблется в пределах от $8 тыс. до $30 тыс., двухкомнатной - от $10 тыс. до $55 тыс., трехкомнатной - от $18 тыс. до $130 тыс. Малосемейки стоят, в среднем, $12 тыс. А сколько стоит строительство нового жилья?

В Краматорске таких строек нет. Но, начнись оно, вряд ли его стоимость будет сильно отличаются от стоимости строительства нового жилья в других городах. Так, по информации аналитического агентства «Медиадиагностика», рентабельность строительства в эконом-классе составляет до 80%, в бизнес-классе – до 100%, в премиум-классе – до 200%. Себестоимость возведения панельного дома составляет $800/кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии – $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшать затраты собственно на строительство.

В указанную выше цену не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за содействие и получение разрешительной документации, отчисления городу. Если представить идеальную картину, когда будет устранена коррупция, строители уменьшат рентабельность до 10%, тогда с учетом расходов на рекламу, продажу дома конечная цена в эконом-классе может составить $1100-1500/кв. м, т.е. Как минимум на четверть меньше нынешней.

Так в Харькове, по состоянию на 1 августа 2008 года средняя цена 1 кв. м жилья "эконом-класса" составила $1250,4. Средняя цена за квадратный метр жилья "бизнес-класса" составила $1856,5. Харьковское жилье класса "премиум" в августе стоило $3205 за квадратный метр. В Киеве за квадрат "вторички", в среднем ,просили $4 тыс. и $2-3 тыс. за метр столичной "первички".

Где люди деньги берут

15% жилья украинцы все еще покупают в кредит. Остальное жилье приобретается за наличные, источник происхождения которых никто точно не знает. По данным Ассоциации украинских банков, объемы ипотеки в кредитном портфеле составляют незначительную часть, и всего 10% из них – кредиты, выданные под инвестирование строительства жилья. Все остальное – это ссуды либо под покупку уже готового жилья, либо под залог недвижимости на развитие бизнеса и прочие цели, не связанные со строительством.

Любопытно, что процент лиц, которые смогли воспользоваться ипотечными кредитами, практически не меняется. В 2004 году это было 4-10%. Сейчас берут такие кредиты не больше 15% населения. Уровень цен в столице вытесняет с рынка недвижимости всех, у кого среднемесячный доход на одного члена семьи ниже $1000. По мнению некоторых экспертов, чтобы претендовать на жилье в коттеджных городках под Киевом надо иметь доход порядка 300 тыс. грн. в год!

«Хрущевки» - это, конечно, не квартиры в современном понимании, но они позволили в свое время обеспечить жильем около 80% населения. Сейчас только кажется, что строят много. На самом деле, строят в 4 раза меньше, чем в 1989 г., а получают жилье и вовсе не те, кто нуждается. Не пора ли появиться в Украине своей жилищной программе, наподобие «Хрущевок», - «Ющеновок», «Ахметовок» - или власть имущие надеются на то, что жилищная проблема рассосется сама собой?

СПРАВКА

По словам главы Министерства регионального развития и строительства Василия Куйбиды, в Украине проживает 15 млн. семей. Из них в улучшении жилищных условий нуждаются 1,25 млн. семей и одиночек, в том числе 850 тысяч семей нуждаются в обеспечении доступным жильем, и почти 400 тыс. семей — социальным. Между тем, в ноябре прошлого года Президент Украины заявил, что в стране нуждается в улучшении условий жилья 17 млн человек. Кроме того, 1,3 млн семей стоят на очереди на жилье, тогда как каждый год жилье предоставляется только для 20 тыс семей.

Согласно мировой практике, чтобы удовлетворить потребности населения Украины, каждый год должно вводиться в эксплуатацию 300 тыс. единиц жилья. Это 30 млн. квадратных метров. В Украине же строится чуть больше 6 млн. кв. м, шестая часть – в столице.

Комментарии

Начальник управления капитального строительства исполкома Краматорского городского совета Николай Рудаков:

- В настоящий момент финансирования жилищного строительства из государственного бюджета нет. Наше управление, в основном, занимается ремонтом и реконструкцией существующего жилья. Из нового строительства, ведущегося в Краматорске, можно выделить новый полигон бытовых отходов общей стоимостью 9 млн. грн., строительство нового газопровода среднего давления на поселок Шабельковка, строительство в этом году в шабельковской школе газовой котельной и переоборудование угольной котельной ОШ № 20 на газ.

Начальник отдела по учету и распределению жилой площади Артем Мирошниченко:

- В Краматорске на квартирном учете в очереди стоит более полутора тысяч человек. Очередь продвигается, но очень медленно. Продвижение происходит за счет старого жилья или финансирования из специальных фондов. Например, военные финансируют приобретение квартир для своих людей. Очередь делится на подочереди, в зависимости от наличия или отсутствия у человека определенных льгот на получение жилья. Для постановки на квартирный учет человек должен либо проживать в общежитии и не иметь другого жилья, либо должен быть обеспечен жильем, но это жилье должно не соответствовать норме жилой площади на одного человека. В Донецкой области норма жилой площади на одного человека составляет 6 кв. м. О возможном строительстве нового жилья в Краматорске мне ничего не известно.

Начальник отдела по делам семьи и молодежи Ольга Ляшенко:

- Город у нас не такой большой, как Донецк, поэтому строить в Краматорске новое жилье не выгодно. Наш отдел проводил исследование проблемы. Мы рассчитывали стоимость квадратного метра вторичного жилья, писали программу, хотели провести ее через сессию горсовета, но ничего из этого не получилось.

Привлекали специалистов областного филиала фонда молодежного жилищного кредитования; мы хотели построить новое жилье, но оказалось, что это очень дорого. Вместе с заместителем городского головы Станиславом Захаровым отдел проводили расчеты по стоимости достройки нескольких недостроенных пятиэтажек в районе завода «Кондиционер». Ходили, мерили, смотрели, считали... Однако строители дали заключение, что эти недостроенные дома к дальнейшему строительству не пригодны.

Желающих получить льготный молодежный кредит на приобретение или строительство жилья раньше было много. Сейчас поток иссяк.

Рейтинговая система также сильно ограничивала количество претендентов на льготный кредит. Если вы простой смертный, не доктор наук, не олимпийский чемпион, не мать пятерых детей, - получить кредит было практически не реально. Позже подключили коммерческие банки. Говорили, что кредит берет семья, а проценты компенсирует государство... Но, опять же, не все банки были в этом перечне. Там были банки, которых нет в Краматорске.

Беда молодежи в том, что для получения льготного кредита человек, действительно, должен в нем нуждаться, стоять в одной из очередей на жилье, иметь соответствующие документы, иметь постоянный заработок подтвержденный справками. К сожалению, правовые знания у большинства молодых людей совершенно отсутствуют.