Создание ОСМД: обратная сторона процесса, или Как создать кондоминиум практически без участия большинства жильцов дома

«Давно пора честно признаться, что местные органы власти и государство не в состоянии содержать жилой фонд: денег недостаточно, - в очередной раз заявил на аппаратном совещании городской голова Геннадий Костюков. - Необходимо продолжить работу по созданию кондоминиумов».

На сегодняшний день количество кондоминиумов в городе перевалило уже за 25. Большинство жильцов ОСМД довольны, или, по крайней мере, удовлетворены тем, что сами управляют домом и его обслуживанием. Тем не менее, в некоторых случаях ОСМД создаются чересчур поспешно, без ведома большинства жильцов дома и с массой грубых нарушений.

Как требует закон

Для создания ОСМД, согласно закону, должна собраться инициативная группа, которая в письменном виде под расписку или письмом с уведомлением сообщает всем жильцам дома о проведении учредительного собрания не менее чем за две недели до собрания.

На учредительном собрании принимаются решение о создании ОСМД и его устав. Решения принимаются поименным голосованием с личной подписью каждого в протоколе. Чтобы собрание считалось легитимным, на нем должно присутствовать более 50 % собственников жилья в доме (каждый собственник имеет один голос, независимо от количества принадлежащих ему квартир). Решения считаются принятыми, если за них проголосовали не менее 2/3 присутствующих, имеющих право голоса.

Чем хорош кондоминиум

В настоящее время жильцы муниципальных домов не вправе требовать от властей, например, капитального ремонта дома и не выбирают, кто будет обслуживать их жилье. Время и объемы ремонтов определяет УЖКХ.

А вот кондоминиум имеет право сам решать, когда и в каких объемах проводить ремонт. Если дом в ОСМД по срокам требует капитального ремонта, то после передачи его на баланс ОСМД, первый капремонт должен делаться за счет прежнего балансодержателя (за счет городского бюджета или предприятия, в чьем ведомстве он был). И жители сами вправе выбирать подрядчиков для обслуживания дома. Что самое главное, жители могут контролировать, куда пошла каждая копейка из их платежей.

Как делается

По словам людей, жалующихся, что их дома переданы в ОСМД с нарушением процедуры, учредительные собрания там проводились по следующей схеме: за 1-3 дня до собрания на подъездах развешиваются объявления об этом. Собираются 20-40 человек, проводят учредительное собрание, принимают устав, выбирают председателя. Затем кто-нибудь из них обходит жильцов поквартирно со списком, и спрашивает «согласны ли вы создать кондоминиум», тут же предлагая расписаться в графе «за» или «против». Многие "за", но, ставя свою подпись, не знают, что эти списки будут подшиты к протоколу прошедшего без них собрания.

О таком механизме нам рассказали жители дома по ул. Гвардейцев Кантемировцев, 27. К нам обратились жильцы других ОСМД: «Экватор» (ул. Ленина, 70), «Мрия» (ул. Шкадинова 5,7,9). Схему создания ОСМД все они описывают одинаково до мелочей.

Чего опасаются люди

Те, кто не присутствовали на учредительных собраниях (жильцы утверждают, что таких большинство), не знают, о чем идет речь в уставе ОСМД. «Большинство жителей нашего дома устава не видели. А вдруг там есть пункт о том, что на ремонт дома можно брать кредит под залог жилья. Где гарантия, что этот кредит не возьмут без нашего ведома, а потом ищи ветра в поле. Где гарантия, что проведут акт обследования дома и выделят деньги на капремонт, кто его будет делать?» - говорит жительница дома по Гвардейцев Кантемировцев, 27.

«Нам угрожают выселением, если мы не вступим в ОСМД. Нам повышают квартплату – кому на 5, кому на 10 гривен. Угрожают, оскорбляют, требуют подписать договор на вступление в ОСМД, - рассказывают жители дома №9 по ул. Шкадинова. На вопрос, почему они не хотят вступать в ОСМД, люди отвечают, что, в числе прочего, не доверяют своему председателю.

«У нас тоже ОСМД создавался без ведома большинства жильцов. Собрались около 20 человек, в основном бабушки, которым будущий председатель пообещал, что после образования кондоминиума им простят все прошлые долги. Кстати, у него самого большая задолженность, и погашать он ее не собирается, судится. - рассказывает Яков Макарович, житель дома №9 по ул. Шкадинова. – Создали ОСМД по ул. Шкадинова,7, а затем присоединили туда 5-й и 9-й дома». Жильцы других квартир подтверждают его слова. Они говорят также, что на требования показать документы и устав никто не реагирует. Просто заставляют подписывать договора на вступление в ОСМД.

Что говорит председатель?

Председатель ОСМД «Гвардейцев Кантемировцев, 27» Виктор Буров «полуподпольное» создание ОСМД категорически отрицает, как и то, что он председатель, и то, что кондоминиум в принципе уже создан как таковой.

Да, он признает, что было собрание, на котором было решено, что ОСМД будет создаваться, что людей было мало и оповещали жильцов объявлениями на подъезде.

«Да я и не председатель ОСМД, я просто взял на себя работу по организации. Вот соберем людей в следующую субботу, если погода позволит, тогда и председателя выберем, и устав утвердим, и будем решать, что делать с домом: как брать на баланс, входить ли в ассоциацию. У меня есть целый перечень условий (в основном они касаются ремонтных работ), только после выполнения которых мы возьмем дом на баланс», - говорит Виктор Буров.

Вместе с тем на сессию городского совета был вынесен проект решения, которое депутаты поддержали большинством голосов. Вот выдержки из него.

«Рассмотрев обращение Бурова В. Т., председателя правления объединения совладельцев многоквартирного дома «Гв. Кантемировцев, 27» о передаче на баланс жилого комплекса по ул. Гв. Кантемировцев, 27...

городской совет решил:

1. Передать с баланса управления жилищного и коммунального хозяйства Краматорского городского совета:

- жилой комплекс, расположенный по адресу: ул. Гв. Кантемировцев, 27, кроме нежилого помещения, которое не вошло в состав жилого фонда, на баланс объединения совладельцев многоквартирного дома «Гв. Кантемировцев, 27» …»

Да, передачи дома на баланс еще не было – нужен акт обследования, акт приема-передачи и т. д., но решение горсовета уже есть. И слова Виктора Бурова о том, что он не председатель, да и ОСМД еще толком не создан, – явно противоречат этому решению. Есть, кстати, и устав кондоминиума. Печати ОСМД на нем еще нет, но печатью исполкома он уже заверен.

Еще одна нестыковка

Нормативными актами предусмотрено, что на всех учредительных собраниях ОСМД должен присутствовать представитель балансодержателя дома. В данном случае это УЖКХ. Заведующая сектором жилфонда УЖКХ Наталья Лычман это подтвердила, сказав, что их представители присутствуют на всех учредительных собраниях и Гв. Кантемировцев, 27 – не исключение. На вопрос о том, как же представители УЖКХ могут присутствовать на учредительном собрании, где нет законного кворума, она ответила: «Значит, информация о недостаточном количестве жильцов не соответствует действительности».

Налицо явная нестыковка: Виктор Буров признает, что собрание не было учредительным и кворума не было, но говорит, что от УЖКХ там «присутствовала Наталья». А насчет количества подписей Виктор Буров говорит: «Это был опрос, хотят ли люди организовать ОСМД». Но в результате, этот опрос попадает в документы как подписи участников учредительного собрания.

Власть тут не помощник

На сессии, когда принималось решение, жалоба по поводу нарушений процедуры была озвучена, но не принята во внимание депутатами. Как сказал юрист исполкома Иван Билоус, исполком не имеет полномочий аннулировать решение учредительного собрания жильцов, пусть даже и прошедшего с нарушениями. Это – полномочия других органов.

Иван Билоус утверждает, ссылаясь на нормативные акты: «ответственность за достоверность сведений несут собственники помещений и заявители». Следовательно, жильцам, если они уверены в незаконности процедуры создания ОСМД, следует обращаться в суд.

Что делать?

Добиваться отмены регистрации объединения – значит отбросить дом на несколько шагов назад. Дело в том, что большинство жильцов действительно хотят создания ОСМД, только не подковерного, а прозрачного и «по уму».

Общественный специалист по ОСМД и реформированию ЖКХ Людмила Выгнанная говорит, что в данной ситуации поступить необходимо следующим образом: всем желающим подать заявления и вступить в ОСМД, пусть и изначально созданное с нарушениями. По желанию вновь принятых членов ОСМД можно собрать общее собрание, на котором провести перевыборы органов управления и, если будет необходимо, принять решение о внесении изменений в устав.